Enkele aandachtspunten bij het aankopen van een tweede woning in het buitenland

Al snel stellen zich dan enkele vragen: (1) koopt u vanuit fiscaal oogpunt best als privé-persoon of via een vennootschap ?, (2) moeten hiervoor eigen middelen aangesproken worden of kan de aankoop gefinancierd worden ? en (3) hoe zit het met de overdracht naar uw toekomstige erfgenamen? 

We zullen hierna de belangrijkste aandachtspunten bij elk van deze vragen kort overlopen. Indien gewenst, kunnen die tijdens een persoonlijk gesprek verder toegelicht worden. Neem daarvoor contact met ons op.

Bij investeringen in buitenlands vastgoed dient u steeds rekening te houden met het feit dat u niet alleen belastingplichtig blijft in België (u blijft er immers fiscaal resident), maar dat u – wat uw vakantiewoning betreft – tevens aan taxatie zal onderworpen worden in het land waar het onroerend goed gelegen is. Om te vermijden dat er zo dubbele belasting zou optreden, heeft België met heel wat landen verdragen gesloten. In grote lijnen komen die er op neer dat het land waar uw vakantieverblijf gelegen is, als enige belasting zal mogen heffen. Het is dan ook ten zeerste aangeraden beroep te doen op een lokale belastingconsulent, die alle administratieve verplichtingen daaromtrent ter harte neemt. Deze verschillen uiteraard van land tot land, net zoals de belastingtarieven, vrijstellingen, … 

Let wel, in België blijft er aangifteplicht m.b.t. die woning, maar zal ze niet belast worden.

1. U koopt zelf aan, als natuurlijk persoon.

In enkele eerdere bijdragen van 2021 en 2022 hebben we reeds gewezen op het feit dat u voor uw nieuwe vakantiewoning het nodige moet doen om tijdig een Belgisch kadastraal inkomen (KI) aan te vragen. Dit KI zal u, zoals gezegd, jaarlijks moeten opnemen in uw Belgische aangifte personenbelasting, maar zal finaal van belasting vrijgesteld worden, na toepassing van het progressievoorbehoud. Dit is, kort gesteld, een mechanisme dat een opduweffect genereert t.a.v. het gemiddelde belastingtarief dat van toepassing is op uw andere inkomsten. Het goede nieuws is wel dat intresten die u betaald heeft op een krediet dat u bent aangegaan om uw droomverblijf aan te schaffen, aftrekbaar zijn van het totaal bedrag van uw (overige) onroerende inkomsten. Bij gebreke aan andere onroerende goederen (bvb. tweede verblijf in Knokke), zal de impact van het progressievoorbehoud door de intrestaftrek nog steeds kunnen beperkt worden.

2. U koopt aan via uw vennootschap.

Het gebeurt soms dat een buitenlandse vakantiewoning aangekocht wordt door een (bestaande) Belgische vennootschap. Op fiscaal vlak blijft het algemeen principe overeind: het buitenlands vastgoed zal in het land waar het gelegen is, belastbaar zijn en België zal vrijstelling verlenen. 

Houd er rekening mee dat naast de Belgische boekhouding, mogelijk ook boekhoudkundige verplichtingen in het buitenland kunnen ontstaan. Uiteraard zal u in het buitenland dan ook vallen onder de lokale vennootschapsbelasting (en niet langer als privé-persoon belast worden). Hoewel de regels van land tot land verschillen, kan verwacht worden dat er in die hypothese meer mogelijkheden zijn om kosten (afschrijvingen, financieringskosten, onderhouds- en herstellingskosten, …) fiscaal in aftrek te nemen. De tarieven zullen ook anders zijn dan indien u als privé-persoon zou aangekocht hebben. Bespreek dit alles zeker met uw adviseur ter plaatse. 

Wat vanuit Belgisch fiscaal oogpunt nog een issue kan vormen, is dat u voor het kosteloos gebruik van de vakantiewoning (die dus eigendom is van uw vennootschap) een voordeel van alle aard aangerekend krijgt. Een fiscale bijtelling, dus, die belastbaar is als beroepsinkomen in België.

Eens u beslist heeft om het pand privé, dan wel via uw vennootschap aan te schaffen, stelt zich de vraag omtrent de financiering van die aankoop: gaat u hiervoor beschikbaar vermogen aanspreken of is het misschien toch noodzakelijk – of zelfs interessanter – om hiervoor een krediet aan te gaan? 

Ervaring leert dat de externe financiering van de aankoop van uw droomwoning een complex proces kan zijn, aangezien Belgische banken niet snel bereid zijn om die buitenlandse woning als zekerheid voor het krediet te aanvaarden. Binnen ABN AMRO bestaat echter de mogelijkheid om uw bij de bank aangehouden effectenportefeuille als onderpand te gebruiken voor het krediet (Lombard-krediet). De dekkingswaarde van uw effectenportefeuille zal afhankelijk zijn van de samenstelling ervan. Individuele aandelen kunnen zo bijvoorbeeld een “bevoorschottingspercentage” van pakweg 60% hebben, wat betekent dat ze kunnen worden gebruikt om tot 60% van hun marktwaarde het krediet te waarborgen. 

ABN AMRO biedt in dit kader doorgaans bullet-leningen aan, wat betekent dat gedurende de looptijd alleen rente wordt betaald en dat de hoofdsom pas op eindvervaldag van de lening wordt terugbetaald. De leningen kunnen worden verlengd, afhankelijk van de persoonlijke situatie van de klant en de marktomstandigheden.

Voordelen van financiering met een effectenportefeuille

Een belangrijk voordeel van het financieren van vastgoedbeleggingen met een effectenportefeuille is dat uw portefeuille intact blijft. Transacties binnen de portefeuille blijven mogelijk, zolang aan de dekkingsvereisten wordt voldaan. Bovendien zijn er geen notariskosten aan verbonden en zijn de kosten van de lening doorgaans lager dan het verwachte rendement van de portefeuille.

Ook bij schenking of vererving van buitenlands onroerend goed kan er in principe sprake zijn van dubbele belasting: zowel in België (als woonplaats van de schenker/erflater), als in het buitenland. Bij gebrek aan relevante verdragen (met uitzondering van het verdrag met Frankrijk), voorziet België dan echter in zijn interne wetgeving dat dubbele belasting maximaal vermeden wordt.

Als algemene regel kan gesteld worden dat m.b.t. schenking van buitenlands onroerend goed, enkel de buitenlandse fiscaliteit zal spelen. In de Belgische wetgeving is immers uitdrukkelijk voorzien dat dergelijke schenkingen vrij van schenkingsrechten zijn. Let wel, deze vrijstelling geldt enkel t.a.v. onroerend goed. Indien u eigenaar zou zijn van de aandelen van de vastgoedvennootschap, geldt deze vrijstelling niet (noodzakelijk) en kan dat dus wel degelijk dubbele belasting tot gevolg hebben! 

Indien uw vakantiewoning ingevolge vererving aan uw erfgenamen toekomt, zullen de in het buitenland verschuldigde successierechten kunnen afgetrokken worden van de in België te betalen erfbelasting. Het nog niet afgelost gedeelte van het krediet vormt in het buitenland mogelijk ook een aftrekbare post bij de samenstelling van de aldaar te belasten nalatenschap. 

Let wel, indien (één van) de begiftigden/erfgenamen in het buitenland wonen, bestaat de kans dat zij ook daar schenk-/erfbelasting zullen moeten betalen ! Een tijdige planning – mogelijk zelfs al op het moment van de aankoop van uw tweede woonst – is bijgevolg onontbeerlijk.