Les points d’attention lors de l’achat d’une seconde résidence à l’étranger

Lorsque vous investissez dans un bien immobilier étranger, vous devez toujours tenir compte du fait que vous êtes non seulement imposé en Belgique (vous y demeurez un résident fiscal), mais que vous êtes également imposé dans le pays où se trouve votre résidence secondaire. Pour éviter la double imposition, la Belgique a conclu des conventions préventive de double imposition avec de nombreux pays. En d’autres termes, cela signifie que le pays où se trouve votre résidence secondaire est le seul habilité à prélever les impôts fonciers. Il est donc vivement conseillé de faire appel à un conseiller fiscal local, qui s’occupera de toutes les obligations administratives en la matière. Celles-ci diffèrent évidemment d’un pays à l’autre, tout comme les taux d’imposition, les exonérations, etc.

Veuillez noter qu’en Belgique, vous devez toujours reprendre les biens immobiliers étrangers dans déclaration fiscale annuelle et ce, même si ces biens ne seront pas imposés.

1. Vous achetez vous-même, en tant que personne physique.

Dans nos articles publiés en 2021 et 2022 nous vous avions déjà informé que pour toute résidence secondaire à l’étranger, vous deviez prendre les mesures nécessaires pour demander à l’administration fiscale belge de vous indiquer le montant du revenu cadastral belge (RC) de ce bien immobilier. En effet, vous devrez mentionner ce RC annuellement dans votre déclaration d’impôt sur les revenus des personnes physiques. Ce RC sur ce bien étranger sera uniquement utilisé pour calculer le taux d’imposition effectif, à savoir la réserve de progressivité, mais ne sera pas taxé. En résumé, il s’agit d’un mécanisme qui génère un effet push-up sur le taux d’imposition moyen qui sera applicable à vos autres revenus. 

La bonne nouvelle est que les intérêts payés sur un emprunt contracté pour acheter la résidence de vos rêves sont déductibles du montant total de vos (autres) revenus immobiliers. En absence d’autres biens immobiliers (p.ex. résidence secondaire à Knokke), l’impact de la réserve de progressivité pourra encore être limitée par la déduction des intérêts.

2. Vous achetez par l’intermédiaire de votre société.

Il arrive parfois qu’une maison de vacances étrangère soit achetée par une société belge (existante). Sur le plan fiscal, le principe général reste le même : le bien étranger sera imposable dans le pays où il est situé et la Belgique accordera une exonération.

N’oubliez pas qu’en plus de la comptabilité belge, des obligations comptables peuvent éventuellement être imposées à l’étranger. Il va de soi que vous serez alors également soumis à l’impôt local sur les sociétés (et non plus à l’impôt des personnes physiques) à l’étranger. Bien que les règles diffèrent d’un pays à l’autre, on peut s’attendre à ce que, dans cette hypothèse, il y ait plus de possibilités de déduire fiscalement des frais (amortissements, frais de financement, frais d’entretien et de réparation, etc.). Les taux seront également différents que si vous achetiez en tant que particulier. N’oubliez pas de discuter de tout cela avec votre conseiller fiscal local.

D’un point de vue fiscal belge, un autre problème pourrait se poser, à savoir que vous devrez payer un avantage en nature pour l’utilisation gratuite de la maison de vacances (qui appartient à votre société). Il s’agit donc d’un supplément d’impôt qui est imposable en tant que revenu professionnel en Belgique.

Une fois que vous avez décidé d’acheter le bien à titre privé ou par l’intermédiaire de votre société, la question se pose de savoir comment financer l’achat : Allez-vous utiliser le capital disponible pour ce faire ou est-il peutêtre nécessaire - voire plus intéressant - de contracter un emprunt ?

L’expérience montre que le financement externe de l’achat de la maison de vos rêves peut être un processus complexe car les banques belges sont réticentes à accepter cette résidence étrangère comme garantie du crédit. Chez ABN AMRO, il est toujours possible d’utiliser votre portefeuille de titres détenu à la banque comme garantie du crédit (crédit lombard). La valeur de garantie de votre portefeuille - titres dépend de sa composition. Par exemple, des actions individuelles peuvent avoir un taux de valeurs prêtables de 60 %, ce qui signifie que ces actions peuvent être utilisées pour garantir le crédit jusqu’à 60 % de leur valeur de marché.

Dans ce contexte, ABN AMRO propose généralement des prêts in fine, ce qui signifie que seuls les intérêts sont payés pendant la durée du prêt et que le montant principal n’est remboursé qu’à l’échéance finale du prêt. Les prêts peuvent être prolongés en fonction de la situation personnelle du client et des conditions du marché.

Avantages du financement par le biais d’un portefeuille - titres

L’un des principaux avantages du financement d’immeubles de placement à l’aide d’un portefeuille -titres est que votre portefeuille reste intact. Les transactions au sein du portefeuille restent possibles, pour autant que les exigences en matière de couverture du crédit soient respectées. En outre, il n’y a pas de frais de notaire et le coût du prêt est généralement inférieur au rendement attendu du portefeuille.

En principe, la donation ou la dévolution par succession d’un bien immobilier étranger peut également être soumis à une double imposition : à la fois en Belgique (en tant que résidence du donateur/défunt) et à l’étranger. Toutefois, en l’absence de conventions en la matière (seule exception de convention en matière successorale avec la France), la Belgique prévoit dans sa législation interne des solutions pour minimiser la double imposition.

En règle générale, seule la fiscalité étrangère entre en ligne de compte lors de la donation de biens immobiliers étrangers. La législation belge prévoit explicitement que ces donations sont exonérées de droits de donation. Notez que cette exonération ne s’applique qu’aux biens immobiliers. Si vous êtes propriétaire d’actions de société dite immobilière ou à prépondérance immobilière, cette exonération ne s’applique pas (nécessairement) et peut donc entraîner une double imposition !

Si votre maison de vacances est transmise à vos héritiers par voie successoral, les droits de succession payés à l’étranger peuvent en principe être déduits des droits de succession dus en Belgique. La partie de l’emprunt non encore remboursée à l’étranger peut également être un élément déductible dans la composition de la succession à taxer en Belgique.

Il convient de noter que si des bénéficiaires/héritiers vivent à l’étranger, il se peut qu’ils doivent également y payer des droits de donation/succession. Par conséquent, il est indispensable de planifier à temps - éventuellement même au moment de l’achat de votre résidence secondaire.

Investir dans l’immobilier à l’étranger peut être une excellente stratégie de diversification, mais il est essentiel que vous soyez conscient des conséquences fiscales possibles avant d’investir. 

En outre, le financement de ces investissements peut être un processus complexe. ABN AMRO propose des facilités de crédit adossées à des portefeuilles -titres. 

Comme pour tout investissement, vous devez évaluer soigneusement les risques et les opportunités avant de vous lancer. Par conséquent, consultez toujours un conseiller fiscal local préalablement à tout achat, afin de ne pas être surpris par la suite par des conséquences fiscales inattendues ainsi pouvoir pleinement profiter de votre résidence secondaire de rêve sans souci.