Update vastgoedmarkt
Na een periode van sterke prijsstijgingen zien we de laatste jaren enigszins een beperktere toename in vastgoedprijzen. De afgelopen jaren kunnen ook gemarkeerd worden als een vrij turbulente periode in vastgoed, gekenmerkt door stijgende rentevoeten en bouwkosten.
In het eerste kwartaal van 2025 ten aanzien van het eerste kwartaal van 2024 zagen we in Vlaanderen een voortzetting van deze gematigde stijgingen. De prijzen van appartementen daalden met 1.1%, terwijl de prijzen van huizen een toename van 3.34% kenden. Opvallend is dat de provincie Limburg de afgelopen vijf jaar de sterkste prijsstijgingen heeft gezien, met een toename van 14.6% voor appartementen en 24.2% voor huizen. In Brussel stegen de prijzen afgelopen jaar (Q1 2024 – Q1 2025) van appartementen met 1.4% en van huizen met 3.4%. Wallonië kende een nog sterkere stijging (Q1 2024 – Q1 2025), met 4% voor appartementen en een opvallende 18% voor huizen. Hier zijn de prijsstijgingen in de provincie Luxemburg het sterkst geweest de afgelopen vijf jaar, met een stijging van 26.8% voor appartementen en 29.7% voor huizen. De sterke prijsstijgingen in Wallonië zijn vooral het gevolg van de verlaging van de registratierechten van 12,5% naar 3% als je aan een aantal voorwaarden voldoet. Hierdoor hebben enkele kopers voor enige eigen woning gewacht tot het eerste kwartaal van 2025 om hier aankoop te doen.
Behoudens Wallonië waar een wijziging in fiscaliteit de prijzen sterk omhoog dreef, merken we dat de overige regio’s gekenmerkt blijven door beperkte stijgingen. Over het algemeen wordt verwacht dat vastgoedprijzen zullen blijven stijgen, maar wederom in beperkte mate. Een belangrijke drijfveer van de gloriejaren van vastgoed is de rente die al decennia lang daalde, wat de ontleencapaciteit van kopers heeft verhoogd en heeft geleid tot een stijging in vastgoedprijzen. Omwille van geopolitieke ontwikkelingen en stijgende inflatie werd deze dalende rentetrend in maart 2022 gekeerd. Dit zette druk op de ontleencapaciteit van huishoudens en leidde tot een verlaging in vraag en aantal trasacties. Eind 2023 zagen we terug een beperkte afname in rente, wat enigszins wat ruimte bood met betrekking tot hogere ontleningscapaciteit, maar een verdere daling naar de historisch lage rentes pre-2022 wordt niet direct verwacht. Dalende rentes zullen daarvoor niet langer de grote drijfveer worden van stijgende vastgoedprijzen. Het is echter wel zo dat vandaag de trend om langer te lenen, tot 25 jaar, de ontleningscapaciteit van kopers nog wel wat ademruimte geeft.
Ondanks de verwachtingen dat rentes niet meer spectaculair zullen dalen blijft er wel prijsdruk op de markt. Het tekort in aanbod, zowel op in de sociale huisvesting, de private huurmarkt als de koopmarkt blijft vandaag de vastgoedprijzen ondersteunen. Belangrijkste aspecten hier zijn het beperkt grondaanbod en regelgeving. Logge, langdurige vergunningsprocedures blijven een uitdaging voor projectontwikkelaars, wat het tempo van nieuwbouwprojecten vertraagt. Hoewel de stijging in bouwkosten lijkt te temperen, blijven loonkosten zwaar wegen op de algemene bouwkosten, wat de kosten voor nieuwbouw en renovatie beïnvloedt.
Een opvallende trend in de vastgoedmarkt is de "appartementisering." Deze trend wordt deels gedreven door de vergrijzing van de bevolking, waarbij partners die alleen komen te staan door een overlijden zich sneller in een appartement vestigen. Deze demografische verschuiving draagt bij aan de vraag naar appartementen, en naar verwachting zal deze trend zich voortzetten. Daarbij komt dat de vraag naar huurpanden, vaak appartementen, nog steeds toeneemt. Minder sterke drang naar vastgoedbezit bij jongeren, verdunning van huishoudens en de daarmee gepaard gaande beperktere financiële capaciteiten, hogere rentevoeten en tekorten in sociale huisvesting zorgen voor een toename op de huurmarkt met steeds meer kandidaten in de wachtrij voor een pand dat vrijkomt op de huurmarkt.
Een ander aanhoudende trend vandaag is de achterblijvende verkoop van nieuwbouw. Het aandeel van nieuwbouw dat verkocht werd, daalde van 20% naar 13.5% in 2023 en verder naar 8.3% in Q1 2025. Dit suggereert dat er een discrepantie bestaat tussen de productie van nieuwbouwwoningen en de vraag naar dergelijke woningen, mogelijk beïnvloed door de stijgende bouwkosten en vergunningsuitdagingen.
Samenvattend blijft de Belgische vastgoedmarkt gekenmerkt door beperkt stijgende prijzen, beïnvloed door renteontwikkelingen, demografische veranderingen en marktuitdagingen zoals vergunningsprocedures en bouwkosten. Ondanks de remming in prijsstijgingen, biedt de markt nog steeds kansen en uitdagingen voor kopers, investeerders, en ontwikkelaars. De verwachtingen voor de toekomst wijzen op een voortzetting van deze trends, waarbij strategische aanpassingen en innovaties noodzakelijk zijn om de markt duurzaam te laten groeien.