Mise à jour du marché immobilier
Après une période de fortes hausses de prix, nous avons observé ces dernières années une augmentation quelque peu limitée des prix de l'immobilier. Les dernières années peuvent également être marquées comme une période assez turbulente dans l'immobilier, caractérisée par des taux d'intérêt et des coûts de construction en hausse.
Au premier trimestre de 2025 par rapport au premier trimestre de 2024, nous avons vu en Flandre une poursuite de ces augmentations modérées. Les prix des appartements ont diminué de 1,1 %, tandis que les prix des maisons ont connu une augmentation de 3,34 %. Il est remarquable que la province du Limbourg ait connu les augmentations de prix les plus fortes au cours des cinq dernières années, avec une augmentation de 14,6 % pour les appartements et de 24,2 % pour les maisons. À Bruxelles, les prix ont augmenté l'année dernière (Q1 2024 – Q1 2025) de 1,4 % pour les appartements et de 3,4 % pour les maisons. La Wallonie a connu une augmentation encore plus forte (Q1 2024 – Q1 2025), avec 4 % pour les appartements et 18 % pour les maisons. Ici, les augmentations de prix dans la province du Luxembourg ont été les plus fortes au cours des cinq dernières années, avec une augmentation de 26,8 % pour les appartements et de 29,7 % pour les maisons. Les fortes augmentations de prix en Wallonie sont principalement dues à la réduction des droits d'enregistrement de 12,5 % à 3 % si certaines conditions sont remplies. En conséquence, certains acheteurs ont attendu le premier trimestre de 2025 pour acheter un bien immobilier.
À l'exception de la Wallonie, où une modification de la fiscalité a fortement fait monter les prix, nous constatons que les autres régions continuent d'être caractérisées par des augmentations limitées. En général, on s'attend à ce que les prix de l'immobilier continuent d'augmenter, mais encore une fois de manière limitée. Un moteur important des années de gloire de l'immobilier est le taux d'intérêt qui a baissé pendant des décennies, ce qui a augmenté la capacité d'emprunt des acheteurs et a conduit à une augmentation des prix de l'immobilier. En raison des développements géopolitiques et de l'inflation croissante, cette tendance à la baisse des taux d'intérêt s'est inversée en mars 2022. Cela a mis la pression sur la capacité d'emprunt des ménages et a conduit à une diminution de la demande et du nombre de transactions. À la fin de 2023, nous avons de nouveau constaté une légère baisse des taux d'intérêt, ce qui a offert un peu de marge pour une capacité d'emprunt plus élevée, mais une nouvelle baisse vers les taux historiquement bas d'avant 2022 n'est pas directement attendue. Les taux d'intérêt en baisse ne seront plus le principal moteur de la hausse des prix de l'immobilier. Cependant, la tendance actuelle à emprunter sur des durées plus longues, jusqu'à 25 ans, offre encore aux acheteurs un peu de marge en termes de capacité d'emprunt.
Malgré les attentes selon lesquelles les taux d'intérêt ne baisseront plus de manière spectaculaire, il y a toujours une pression sur les prix sur le marché. La pénurie d'offre, tant dans le logement social, le marché locatif privé que le marché de l'achat, continue de soutenir les prix de l'immobilier aujourd'hui. Les principaux aspects ici sont la disponibilité limitée des terrains et la réglementation. Les procédures d'autorisation lourdes et longues restent un défi pour les développeurs de projets, ralentissant le rythme des projets de construction neuve. Bien que l'augmentation des coûts de construction semble se modérer, les coûts de main-d'œuvre continuent de peser lourdement sur les coûts de construction globaux, ce qui affecte les coûts de construction neuve et de rénovation.
Une tendance notable sur le marché immobilier est l'"appartementisation". Cette tendance est en partie motivée par le vieillissement de la population, où les partenaires qui se retrouvent seuls en raison d'un décès s'installent plus rapidement dans un appartement. Ce changement démographique contribue à la demande d'appartements, et cette tendance devrait se poursuivre. De plus, la demande de biens locatifs, souvent des appartements, continue d'augmenter. Une moindre envie de propriété chez les jeunes, la fragmentation des ménages et les capacités financières limitées qui en découlent, des taux d'intérêt plus élevés et des pénuries dans le logement social entraînent une augmentation du marché locatif avec de plus en plus de candidats en attente d'un bien disponible sur le marché locatif.
Une autre tendance persistante aujourd'hui est la vente en retard de constructions neuves. La part des constructions neuves vendues est passée de 20 % à 13,5 % en 2023 et encore à 8,3 % au Q1 2025. Cela suggère qu'il existe un décalage entre la production de logements neufs et la demande pour ces logements, peut-être influencé par l'augmentation des coûts de construction et les défis liés aux permis.
En résumé, le marché immobilier belge continue d'être caractérisé par une augmentation limitée des prix, influencée par les développements des taux d'intérêt, les changements démographiques et les défis du marché tels que les procédures d'autorisation et les coûts de construction. Malgré le ralentissement des augmentations de prix, le marché offre toujours des opportunités et des défis pour les acheteurs, les investisseurs et les développeurs. Les attentes pour l'avenir indiquent une poursuite de ces tendances, où des ajustements stratégiques et des innovations sont nécessaires pour permettre au marché de croître de manière durable.