Voortdurende rentestijging brengt vastgoedinvesteerders in moeilijk parket
In september 2023 heeft de ECB voor de tiende keer op rij de rente verhoogd. De spectaculaire rentestijging van de voorbije jaren zet zich dus voort. Een noodzakelijke maatregel om de hoge inflatie terug te dringen en de koopkracht te vrijwaren. De gevolgen hiervan op de vastgoedmarkt zijn duidelijk voelbaar. Particulieren moeten steeds dieper in de buidel tasten om een eigendom aan te schaffen voor eigen gebruik, maar ook investeerders worden niet gespaard.
In het algemeen merken we momenteel een shift van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt. De prijzen voor nieuwbouw of energetische gerenoveerde, instapklare woningen worden vandaag ondersteund door enerzijds het relatief beperkt aanbod en anderzijds door de grotere vraag van hogere inkomens. Voor wat betreft de minder energiezuinige woningen merken we dat de prijsonderhandelingen hier steviger gevoerd worden.
De dalende rente gedurende de afgelopen tien jaar zorgde dat de betaalbaarheid van vastgoed min of meer onder controle bleef. Sinds het eerste kwartaal van 2022 zagen we de rente sterk toenemen en kwam de discussie rond betaalbaarheid terug sterker naar boven. “Hoewel we te maken krijgen met een enorme rentestijging, toch is het verhaal niet helemaal zwart wit”, stelt Tim. “Zo zijn er verschillende maatregelen die particulieren kunnen nemen om het effect van de hoge rente te dempen bij de aankoop van een woning voor eigen gebruik. Zij lenen bijvoorbeeld op een langere looptijd of kiezen er simpelweg voor om een groter deel van hun netto inkomen te alloceren aan hun (droom)huis. Toch is deze keuze niet voor iedereen weggelegd. Betaalbaarheid staat wel degelijk onder druk bij de lagere en middeninkomens of bij de éénverdieners. Ze zijn vaak genoodzaakt om toch langer op de huurmarkt te verblijven, waardoor de vraag naar kwalitatieve huurwoningen toeneemt.
Betaalbaarheid wordt echter anders benaderd door investeerders, die ongeveer 23% van de residentiële vastgoedmarkt beheren. Investeerders willen hun rendement vrijwaren, namelijk het jaarlijks bruto/netto huurinkomen ten aanzien van de totale aankoopprijs, inclusief registratierechten en notariskosten. Dit huurrendement staat al jaren onder druk omwille van woningprijzen die sneller stijgen dan inflatie. Als we vandaag ook nog eens kijken naar de financierbaarheid van deze panden dan zetten we de rente- en kapitaalcomponent namelijk af tegen een behaald huurrendement aangezien de lening wordt terugbetaald met inkomsten van de verhuur. Een stijgende rentevoet zet voor hen druk op de betaalbaarheid, gezien er met de inkomsten meer rente en minder kapitaal terugbetaald wordt. Als we hier de jaarlijkse kosten nog eens aftrekken, nl. onroerende voorheffing, onderhoud, verzekeringen, beheer en mogelijke leegstand dan komt dit huurrendement nog meer onder druk.
Bijkomend zorgt de discrepantie in registratierechten in Vlaanderen (3% enige eigen bewoning en 12%) ervoor dat investeerders een hogere verwervingskost hebben dan hun directe concurrent, de koper eigen gebruik.
Vervolgens worden we vandaag geconfronteerd met een verouderd vastgoedpatrimonium dat energetisch gerenoveerd dient te worden. De investeerder moet zijn investering echter zien te vertalen in een hogere huur. Vaak kunnen zulke investeringen oplopen tot een lange terugverdienperiode.
De markt vandaag blijkt geen evidentie te zijn voor particuliere investeerders. Beperkt door hun rendementseis, hogere aankoopkosten en de terugverdienperiode van energetische renovaties heeft de investeerder het vandaag moeilijk om een hogere prijs te bieden dan een koper voor eigen gebruik, die voorlopig toch nog iets talrijker op de markt aanwezig zijn. Daarbij komt dat de vastrentende alternatieven vandaag ook talrijker zijn geworden. Beleggers hebben dan ook meer keuze, hoewel vastgoed nog steeds beschouwd kan worden als een inflatiebestendige belegging in vergelijking met andere producten.
De vraag naar kwalitatieve huurwoningen is hoog en investeerders hebben hier een cruciale rol in te spelen, maar de marktomstandigheden zijn vandaag nog niet in hun voordeel. “Hiermee wil ik ook niet zeggen dat er geen opportuniteiten bestaan voor investeerders”, concludeert Tim. “Als algemeen advies kan ik alleen maar meegeven: bekijk elk project individueel en ten gronde. De rente is niet de enige factor die meespeelt. Een grote vraag op de huurmarkt leidt mogelijks tot huurprijsstijgingen bovenop inflatie, wat dan een rendementsstijging inhoudt. Het is belangrijk alle voor en nadelen in kaart te brengen alvorens een gewogen beslissing te kunnen nemen.”
Bij ABN AMRO Private Banking denken onze experts graag met u mee. Zo kunt u de juiste keuzes maken voor uw vermogen. Neem vrijblijvend contact op voor meer informatie, of schrijf u in op onze nieuwsbrief en blijf maandelijks op de hoogte van onze beleggingsstrategie of ander relevant nieuws.
