La hausse continue des taux d’intérêt rend la situation difficile pour les investisseurs immobiliers
En septembre 2023, la BCE a relevé ses taux directeurs pour la dixième fois consécutive, preuve que l’augmentation spectaculaire des taux d’intérêt de ces dernières années ne semble pas s’arrêter. Une mesure nécessaire pour réduire l’inflation galopante et préserver le pouvoir d’achat. Ses effets sur le marché de l’immobilier se font néanmoins clairement sentir. Les particuliers doivent sans cesse mettre davantage la main au portefeuille afin d’acquérir un bien pour leur usage personnel, mais les investisseurs ne sont pas épargnés non plus.
De manière générale, nous constatons actuellement une évolution d’un marché de vendeurs vers un marché d’acheteurs. Les prix des nouvelles constructions ou des logements directement habitables et ayant subi une rénovation énergétique sont aujourd’hui soutenus, d’une part, par l’offre relativement restreinte et, d’autre part, par la demande croissante des hauts revenus. Concernant les habitations moins performantes sur le plan énergétique, nous observons que les prix font l’objet de négociations plus acharnées qu’auparavant.
La baisse des taux d’intérêt durant la décennie précédente a permis de plus ou moins maîtriser l’accessibilité financière de l’immobilier. Depuis le premier trimestre de 2022, nous assistons cependant à une forte hausse des taux, et les discussions sur le caractère abordable des biens ont repris de plus belle. « Bien que nous soyons confrontés à une explosion des taux d’intérêt, tout n’est pas tout noir ou tout blanc », explique Tim. « Les particuliers peuvent prendre différentes mesures afin d’atténuer l’effet des taux élevés lorsqu’ils achètent une habitation propre. Ils peuvent, par exemple, emprunter sur une plus longue durée ou simplement décider d’allouer une plus grande partie de leurs revenus nets à leur maison (de rêve). Toutefois, ce choix n’est pas à la portée de tous. En matière d’accessibilité financière, la situation est vraiment tendue pour les faibles et les moyens revenus, ainsi que pour les ménages à revenu unique. Ceux-ci sont parfois contraints de rester plus longtemps sur le marché locatif, faisant croître la demande de logements de qualité à louer. »
En revanche, les investisseurs, qui gèrent environ 23 % du marché de l’immobilier résidentiel, abordent différemment la question de l’accessibilité financière. Pour eux, l’essentiel est le rendement, à savoir la différence entre les revenus locatifs annuels bruts/nets et le coût d’achat total, droits d’enregistrement et frais de notaire inclus. Or, le rendement locatif est sous pression depuis plusieurs années en raison des prix de l’immobilier qui augmentent plus vite que l’inflation. Si nous analysons aujourd’hui le financement de ces immeubles, nous devons comparer la composante intérêt et capital avec le rendement locatif obtenu, puisque le prêt sera remboursé par les revenus tirés de la location. Un taux d’intérêt en hausse compromet donc l’accessibilité pour les investisseurs, étant donné que les revenus locatifs remboursent plus d’intérêts et moins de capital. Si nous en déduisons également les coûts annuels, tels que le précompte immobilier, l’entretien, les assurances, la gestion et un éventuel vide locatif, ce rendement est encore plus faible.
Par ailleurs, la différence des droits d’enregistrement en Flandre (3 % pour une habitation propre contre 12 %) implique que les frais d’acquisition pour un investisseur sont plus élevés que pour son concurrent direct, l’acheteur d’une habitation propre.
Nous sommes en outre confrontés aujourd’hui à un patrimoine immobilier vieillissant, qui doit faire l’objet de rénovations énergétiques. L’investisseur doit alors répercuter l’argent investi dans un loyer majoré. Ces rénovations allongent donc bien souvent la période d’amortissement.
Le marché actuel est loin d’être évident pour les investisseurs particuliers. Limités par leur exigence de rendement, les frais d’achat élevés et la période d’amortissement des rénovations énergétiques, ils peuvent difficilement proposer un prix supérieur à celui offert par les acheteurs d’une habitation propre. Pour le moment, ces derniers restent un peu plus nombreux sur le marché. Parallèlement, les alternatives à rendement fixe sont également plus fréquentes. Les investisseurs disposent dès lors d’un choix plus large, même si l’immobilier peut toujours être considéré comme un placement qui résiste mieux à l’inflation que d’autres produits.
Vu la forte demande de logements locatifs de qualité, les investisseurs ont un rôle crucial à remplir, mais les conditions actuelles du marché ne leur sont pas encore favorables. « Ce qui ne veut pas dire qu’il n’y a pas d’opportunités pour les investisseurs », conclut Tim. « Je ne peux que donner le conseil général suivant : examinez chaque projet individuellement et en profondeur. Le taux d’intérêt n’est pas le seul facteur à considérer. Une demande accrue sur le marché locatif pourrait entraîner une augmentation des loyers, qui s’ajouterait à l’inflation et impliquerait alors une hausse des rendements. Il est important d’identifier tous les avantages et les inconvénients pour pouvoir prendre une décision réfléchie. »
Chez ABN AMRO Private Banking, nos experts se font un plaisir de vous aider à opérer les bons choix pour votre patrimoine. Pour plus de renseignements, prenez contact avec nous sans engagement ou inscrivez-vous à notre newsletter pour recevoir chaque mois une mise à jour de notre stratégie d’investissement ainsi que d’autres informations pertinentes.
