Immobilier - Académie des investisseurs

Investir dans l'immobilier?

Il est possible d'investir dans l'immobilier de différentes façons :

Vous pouvez choisir d'investir directement dans l'immobilier, par exemple, par l'achat d'un terrain ou d'un bâtiment. Pour répartir votre risque, vous pouvez investir dans différents types de biens immobiliers tels que des bureaux, des maisons, des appartements, etc. ou dans différents pays.

Vous pouvez aussi investir indirectement dans l'immobilier, par exemple, en achetant des ETF (trackers), des certificats immobiliers (similaires aux obligations), des actions immobilières ou des fonds investissant dans l'immobilier. Dans la suite de la présente fiche d'information, nous approfondirons uniquement l'investissement indirect dans l'immobilier.

Caractéristiques générales de l'investissement indirect dans l'immobilier

Durée:
S'élève généralement à 20 – 25 ans (période d'amortissement d'un bâtiment) pour les certificats immobiliers. À la vente, le certificat prend fin immédiatement et peut donner lieu à un impôt sur la plus-value. Il n'y a pas d'échéance fixe pour les ETF, les actions ou les fonds.
Coupon (certificats immobiliers):
Tout comme une obligation, vous recevez chaque année un coupon (revenu locatif + remboursement partiel du capital). Les revenus locatifs fluctuent avec l'indice.

L'investissement indirect dans l'immobilier: les risques

Ci-dessous, nous avons brièvement résumé les principaux risques d'un investissement indirect dans l'immobilier:

Risque de crédit:
Lorsqu'une société ou une institution ne peut plus payer le certificat immobilier, l'action ou l'ETF. Ce risque de crédit dépend de la solvabilité de l'entreprise ou de l'institution.
Risque de liquidité:
Un ETF dans l'immobilier ou une action immobilière est très liquide, de sorte que le risque de liquidité est faible. Un certificat immobilier, en revanche, est peu négocié, de sorte que le risque de liquidité est plus élevé.
Risque de marché:
On n'investit pas directement dans l'immobilier, mais dans des certificats immobiliers ou des ETF. Leur valeur sousjacente ne peut être prédite étant donné qu'elle est soumise aux variations de cours. Le risque de perte de valeur est toutefois réel et varie selon l'investissement. Plus la diversification de l'investissement est importante, plus le risque est faible. Le risque de volatilité des cours est également considérable. Il dépend de l'évolution du marché immobilier en général, de la qualité des actifs de l'instrument d'investissement, de la qualité de la gestion, du degré de location, de l'évolution des taux d'intérêt, etc.
Risque de rendement:
Le rendement des certificats immobiliers ou des ETF est incertain, car il dépend à la fois des revenus nets et de la moins-value ou la plus-value découlant de la vente des biens immobiliers sous-jacents. Le risque que les prix de l'immobilier stagnent ou chutent existe toujours.
Risque de taux:
Le risque de taux du marché joue également un rôle. La hausse des taux du marché entraîne une diminution de valeur du certificat ou de l'ETF et inversement.

Coûts et fiscalité sur les investissements indirects dans l'immobilier

Taxe sur les opérations de bourse (TOB):
Taxe applicable à l'achat et la vente de certificats immobiliers, d'actions immobilières et d'ETF sur le marché secondaire.
Commission de courtage:
Les frais d'exécution d'ordres sur le marché secondaire.
Droit de garde:
Les frais de garde d'un certificat ou d'un ETF sur un compte-titres.
Précompte mobilier sur les intérêts (certificats immobiliers):
En Belgique, un précompte mobilier est prélevé sur les intérêts perçus. Dans le cas des certificats immobiliers, le revenu locatif net est considéré comme faisant partie des intérêts. La partie du remboursement (remboursement du capital) reste non imposable. Les ETF distribuant des dividendes sont également soumis au précompte mobilier.
Taxe sur la plus-value:
s'applique uniquement en cas de vente du bien immobilier. Si un ETF investit plus de 10 % (25 % pour les acquisitions antérieures au 01/01/2018) dans des créances, la plus-value est imposable sous la forme de précompte mobilier (également appelée taxe Reynders).

Pour un aperçu récent de nos coûts standard et de la fiscalité, vous pouvez consulter notre liste tarifaire.

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